도산 공황에 미분양 떨이 성행... 정부 파격 대책, 무용지물

[미분양 공포, 대구는 전쟁 중]
금리 때문에 장기 침체 우려
정부 대책, 국회 통과 기약 없어
업계 "획기적인 대책 내놔야"

9일 서울 시내의 한 미분양 아파트 분양 사무소 앞에 현수막이 게시돼 있다. 뉴스1

정부가 미분양으로 촉발되는 경기 충격을 막기 위해 연초부터 파격 대책을 잇따라 내놓고 있지만 별다른 정책 효과를 거두지 못하고 있다. 하반기 금리 인하 기대감까지 옅어지면서 지방 건설사들의 도산 공포는 극에 달하고 있다.

21일 국토교통부에 따르면 2월 전국 준공 후 미분양(악성 미분양)은 1만1,867가구로 전달(1만1,363가구)보다 4.4%(504가구) 증가했다. 지난해 7월(9,041가구) 이후 7개월 연속 증가세다. 악성 미분양의 80%(9,582가구)는 지방에 쌓여 있다. 2월 늘어난 악성 미분양의 92%(467가구)가 지방이었다.

전남(1,302가구) 경남(1,251가구) 제주(1,227가구) 부산(1,165가구) 대구(1,085가구) 등의 지역에 악성 미분양이 속출하고 있다. 특히 부동산 투자 열풍에 힘입어 아파트 분양이 쏟아진 제주는 부동산 경기가 꺾이자 고분양가 아파트들부터 역풍을 맞으면서 악성 미분양이 역대 최대로 치솟았다.

준공 후 미분양은 공사가 끝나 사용승인까지 났지만 집이 안 팔려 빈집으로 방치된 아파트를 일컫는다. 건설사는 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 빌린 돈을 갚지도 못하고 이자만 내야 하는 상황이라 악성 미분양은 건설사에 시한폭탄이나 마찬가지다.

특히 지방 악성 미분양의 경우 해당 지역 중소·중견건설사가 지은 경우가 대부분이다. 대형사에 견줘 자금 사정이 좋지 않다 보니 최근 부동산 경기 침체와 맞물려 도산으로 이어지는 사례가 줄 잇고 있다. 지역 경제엔 큰 악재다. 요즘 지방 중심으로 과거 글로벌 금융위기 이후 유행했던 원금 보장과 같은 '미분양 떨이' 마케팅이 성행하는 배경이다.

정부는 지방 부동산 침체가 아직 경기 위험으로 번질 수준은 아니라고 진단하면서도 불길이 번지는 걸 막기 위해 파격 대책을 잇따라 내놓았다. 앞서 1·10 대책에서 지방 준공 후 미분양 아파트를 2025년 12월 31일까지 구입하면 주택 수 제외와 1주택 특례 혜택을 주기로 했다. 세컨드 홈(Second Home) 정책도 같은 맥락이다. 지난달엔 10여 년 만에 기업구조조정(CR) 리츠(부동산투자회사) 카드도 꺼냈다.

시장에선 별 반응이 없다. 앞서 두 대책은 법 개정이 뒷받침돼야 하지만 야당 압승으로 법 통과 날짜를 기약할 수 없고, CR 리츠는 법 개정 없이 곧바로 시행 가능해도 미분양 총량을 줄이는 데 큰 효과를 내기 어렵다는 지적이 많다.

일반 미분양도 2월 6만4,874가구를 기록하며 3개월 연속 증가세다. PF 고금리를 견디지 못하고 울며 겨자 먹기로 분양에 나선 건설사가 많지만, 지방 중심으로 분양 참패 건설사가 잇따른 결과다. 최근엔 하반기 금리 인하 기대감이 옅어지면서 부동산 경기 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 곳곳에서 나오고 있다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "정부가 획기적인 세 부담 감면 등으로 미분양 매입 수요가 확대될 수 있는 여건을 조성해 주는 게 필요하다"고 지적했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com